Fundos Imobiliários: O Apetite para Investimento está Voltando

Apesar do indicador de desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados, o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), ter demonstrado uma queda de janeiro até junho, e de essa queda ter grandes chances de se estender até novembro (em razão das eleições gerais no país), esse é um investimento bem menos volátil que a Bolsa de Valores, por exemplo. O apetite de investidores tanto nacionais quanto internacionais tem se mostrado solido.

A Vision Brazil Investments atua neste setor desde 2007, quando adquiriu participação societária em um importante projeto de desenvolvimento imobiliário residencial. Já em 2008, a empesa lançou o seu primeiro fundo imobiliário com foco em empreendimentos comerciais e residenciais em São Paulo, Rio de Janeiro e em outras capitais com grande crescimento. Dois anos depois, a equipe que cuidava desse setor da Vision criou uma nova gestora 100% dedicada ao setor imobiliário.

O crescimento de empresas endividadas em um mercado teve como consequência o aumento da demanda por consultorias especializadas em recuperação judicial, o que, para o mercado financeiro, significa oportunidade para fundos de “turnaround”, cujos investimentos buscam o restabelecimento da saúde financeira de empresas com bom potencial, mas afetadas por restrições de curto prazo em função de crises (internas ou externas). Para a gestora de recursos estrangeiros no país Vision Brazil Investments, esse modelo de investimento é uma alternativa para capitalizar empresas em setores muito afetados pela crise econômica e funciona como uma solução para escapar da recuperação judicial.

Além de atrair os investidores nacionais, a favorabilidade do setor também tem atraído investidores internacionais, especialmente porque as aplicações feitas por eles em cotas de fundos de investimentos imobiliários negociadas em bolsas de valores possuem benefícios fiscais.



O que é um fundo imobiliário?

É um condomínio de recursos aplicados por investidores e administrados por instituições financeiras que tem por objetivo aplicar tais recursos em negócios do setor imobiliário, como imóveis já construídos ou títulos financeiros imobiliários. Dentre os títulos, os principais são:

CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) - Geram direito de crédito ao investidor. Com ele, o dono passa a ter direito a uma remuneração do emissor (normalmente originada de juros) e periodicamente recebe de volta o valor investido. As principais vantagens são a previsão do fluxo de caixa das remunerações e amortizações do título e o fato de os rendimentos conseguidos com ele são isentos de Imposto de Renda para pessoa física.

Letra Hipotecária – Basicamente é um título de dívida, que funciona como se fosse um empréstimo feito pelo investidor para uma instituição financeira e que será remunerado no final do período do acordo.

LCI (Letra de Crédito Imobiliário) - É um título de renda fixa garantido por hipoteca ou por alienação fiduciária, que confere aos investidores direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualização monetária nele previamente estipulado.

Cotas de fundos imobiliários já constituídos – Apesar de não serem propriamente títulos, fundos imobiliários podem investir em outros fundos imobiliários diversificando assim seus investimentos.

Normalmente, por serem fundos fechados, quando o investidor adquire uma cota, ela não pode ser resgatada, ou seja, ele, quando e se desejar reaver a integralidade do seu capital antes do término do prazo do fundo, só pode negociá-la na Bolsa de Valores, a B3, por meio de uma corretora de valores.

QUAIS SÃO AS VANTAGENS E DESVANTAGENS DESSE TIPO DE INVESTIMENTO?

Os investimentos nesse setor são extremamente vantajosos e acessíveis, já que não é obrigatório um aporte muito grande nesses casos. Por isso, listamos as seis maiores vantagens de investir em fundos imobiliários:

1 – Qualquer pessoa tem acesso ao investimento em empreendimentos imobiliários de alta qualidade, por meio da compra de cotas. Para fazer a compra e o próprio investidor escolhe quantas cotas quer adquirir, de acordo com sua disponibilidade financeira.

2 – Na parte de gestão há uma grande comodidade, pelo fato de o investidor não precisar se preocupar com a parte burocrática da administração dos imóveis. Nesse caso, o Fundo de Investimento Imobiliário é quem se responsabiliza por essas questões, como a manutenção, a cobrança e a renovação de contratos e recolhimento de impostos.

3 – Há a possibilidade de comprar cotas de vários Fundos, inclusive dos que atuam em segmentos diferentes, como hotéis, shoppings e imóveis residenciais ou comerciais, dentre outros. Com esta diversificação, o risco de inadimplência ou vacância também pode diminuir consideravelmente.

4 – Também há uma grande transparência nas transações, pois as negociações das cotas são realizadas normalmente no ambiente da Bolsa de Valores e com a visualização de todo o mercado financeiro.

5 – Nesse tipo de investimento, em comparação com a compra de um imóvel, não será necessário gastar com diversas taxas como reconhecimentos de firma, ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), taxas de certidões, escritura e etc. Só com essa parte burocrática, gasta-se em torno de 5% do valor do imóvel.

6 – Outra grande vantagem é que, ao contrário de quando temos um imóvel e precisamos pagar os tributos quando recebemos o pagamento do aluguel, no caso do Fundo Imobiliário, existe a isenção do Imposto de Renda sobre os rendimentos mensais recebidos.

Vale lembrar que, dependendo do fundo, há o risco de concentração, ou seja, é importante avaliar em qual fundo será feito o investimento para não correr o risco de fazer um aporte em um fundo imobiliário que invista em um único imóvel. Nesse caso o investidor corre um grande risco, já que há uma chance de vacância pode ser grande dependendo de onde ele está localizado ou, até mesmo, pode acontecer algo com o imóvel, como enchentes ou incêndios. É preciso levar todos os riscos em conta.

MERCADO IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário compreende toda a parte de compra, venda e locação de imóveis, que têm lastro em bens concretos e físicos. Em qualquer atividade financeira e investimento no mercado há algum tipo de risco inerente, mas os riscos no mercado imobiliário são menores uma vez que têm base em ativos reais, o que significa dizer que reagem aos abalos do mercado de forma mais vagarosa do que as ações em Bolsa de Valores. Justamente por isso, porque o risco é menor, a rentabilidade desses ativos também costuma ser menor. Para um investidor prudente e com expectativas de resultados a médio prazo, o interessante é diversificar seus investimentos e apostar em imóveis na sua carteira de ativos para proteger o bolso.

Diferentemente do que ocorre nos Estados Unidos, em que o crédito do mercado imobiliário (chamado de “real estate”) corresponde a 70% do Produto Interno Bruto do país, no Brasil esse tipo de crédito não chega a 3% do PIB. O faturamento nessa área no mercado nacional, portanto, não é tão rentável e alto quanto no mercado americano, mas o risco de o nosso mercado criar uma bolha e vir a estourar, como ocorreu em 2008 nos EUA, também é muito menor, tornando os investimentos no nosso país mais seguros.

COMO ESTÁ O MERCADO IMOBILIÁRIO NO BRASIL?

O início de recuperação econômica em 2017 refletiu no mercado imobiliário brasileiro, que fechou o ano passado com resultados positivos e continuou a propagar nos resultados dos primeiros meses em 2018. As vendas de imóveis residenciais novos cresceram 22,3% no primeiro trimestre do ano, mas ainda não foram suficientes para estimular as construtoras a lançarem novos empreendimentos.

O estudo “Indicadores Imobiliários Nacionais”, realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), em parceria com o Senai Nacional, mostrou que está ocorrendo um atendimento da demanda reprimida dos últimos anos. Isso sem que a confiança do empresariado na economia tenha se consolidado. O aumento nas vendas e a redução dos lançamentos são sinais da falta de crédito para as empresas. Mesmo diante de todo esse cenário de poucas certezas, a expectativa é a de que o mercado imobiliário cresça 10% este ano.

É fato que o crescimento dos financiamentos imobiliários com recursos da caderneta de poupança ajudou no crescimento do mercado. A Caixa Econômica Federal responde por aproximadamente 70% do financiamento imobiliário e ainda não solucionou seus problemas de enquadramento de capital. A caderneta de poupança ainda não se recuperou o suficiente para atender à demanda reprimida no mercado.

Outras formas de recursos, como a Letra Imobiliária Garantida (LIG), ainda estão em estágios incipientes de desenvolvimento no mercado.

Enfim, para que o mercado volte a ter um crescimento saudável e perene, será necessário mexer em várias esferas do país e reduzir os juros ao consumidor final, cujo ideal deveria caminhar para algo em torno de 8,5% a 9,5% ao ano, que é a taxa que cabe no bolso do consumidor brasileiro.

Segundo o Banco Mundial, 10% do PIB brasileiro é representado pelo crédito imobiliário. Isso mostra o quanto o Brasil ainda é pouco desenvolvido, já que um país como a Espanha tem 46% do seu PIB em crédito imobiliário.

É preciso retomar a confiança nos investimentos no país para que, naturalmente, o crédito ao brasileiro volte a crescer e, assim, fazer o mercado imobiliário crescer por consequência. O crédito imobiliário é um dos fatores chaves para o crescimento econômico de um país. Com ele, a população tem acesso à moradia e à construção de seu patrimônio, o que também resultará no crescimento do patrimônio nacional.

HISTÓRICO

Para entender o cenário atual do mercado imobiliário no país é necessário entender os fatores do cenário político-econômico do país a partir da década de 1980. Nesse período, houve a abertura política do país, em que o Brasil saía de um regime militar e a economia lidava com a hiperinflação, acompanhada por um alto índice de inadimplência dos financiamentos. Nos primeiros anos da década de 1990, o mercado ainda sofria as agruras das altas taxas de juros, altos índices de inadimplência, afastando potenciais bons investidores.

Após mais um capítulo de instabilidade da história política do país, com o afastamento do então presidente Fernando Collor de Mello (1990-1992) e de alguns planos econômicos fracassados, a situação começou a mudar em 1994 com a implementação do Plano Real, além de outras medidas econômicas, como as metas de inflação. Deu-se, então, o início do processo de retomada e estabilização da economia nacional.

No começo dos anos 2000, o cenário parecia mais favorável no horizonte de curto e médio prazo para investidores, apesar do período de inseguranças na política interna, com eleições, crises internas e externas, e a posse do governo petista em 2002. A administração de Luiz Inácio Lula da Silva, de oposição ao de Fernando Henrique Cardoso, teve o mérito de manter, pelo menos durante o primeiro mandato, as premissas da política econômica implantadas no país pelos governos anteriores. Foi o que viabilizou a melhora no mercado a partir da melhora dos ânimos de investidores, empresários e mercado financeiro, que voltaram a investir efetivamente no país em 2004, com níveis de inflação mais controlados e redução da taxa de juros.

Outro fator importante para o período foi a mudança no regime do patrimônio de afetação, que dividiu o empreendimento imobiliário das demais operações de incorporadoras, e a consolidação da alienação fiduciária, que agilizou o processo de retomada de imóveis. Tudo isso somado a uma alta demanda reprimida, preparou o terreno para o Brasil viver a “época de ouro” do mercado imobiliário, que se manteve em alta nos sete anos que se seguiram. Nesse curto período, construtoras e incorporadoras no mercado de capitais realizaram IPOs (Initial Public Offering, a abertura de capital), engenheiros aproveitavam o aumento real de até 900% dos salários pagos no mercado e um enorme volume de lançamentos imobiliários foram comercializados em ritmo elevado.

O mercado foi desaquecendo lentamente, a demanda foi perdendo ritmo, mas não diminuiu a euforia do crescimento econômico brasileiro, que pareceria sólido e sustentável. As boas avaliações sobre o risco de investimento no mercado nacional incentivaram a entrada de capital estrangeiro e permitiram a alavancagem do mercado de construção.

O mercado imobiliário, de maneira geral, funciona de forma cíclica e sensível ao cenário político-econômico, assim como outros setores da economia. Somente com definições do cenário nacional, principalmente na política, é possível avaliar e prever os movimentos do mercado a longo prazo.

CONCLUSÃO: A RECUPERAÇÃO DO SETOR IMOBILIÁRIO

Após a crise econômica que atingiu o país nos últimos anos e com a insegurança do cenário nacional, investidores especializados em mercado imobiliário estão flertando com os setores com tendência de recuperação mais rápida na saída da crise. As apostas giram, principalmente, nos ativos imobiliários que devem se beneficiar da retomada do crescimento do Produto Interno Bruto e da retomada dos níveis de consumo pelo aumento de poder aquisitivo da população, como os shopping centers e hotéis. O foco do mercado é a classe C, que tende a se recuperar mais rápido da recessão e movimenta boa parte do mercado de serviços e varejo no país. Independentemente da classe dos ativos imobiliários, especialistas afirmam que a tendência do mercado é de retomada em regiões onde há equilíbrio entre a oferta e a demanda por imóveis. Em espaços com altas taxas de vacância, a margem de valoração dos investimentos pelos aluguéis ainda é baixa.

Mesmo com as dificuldades enfrentadas no mercado imobiliário residencial, investidores institucionais que antes fugiam deste setor, agora parecem olhar para ele com mais carinho pelo seu potencial de recuperação no médio prazo. No entanto, a expectativa do mercado é de que o governo volte a criar condições para a retomada do crescimento, com a aprovação das reformas estruturais do Estado, retorno financeiro para incorporadoras, redução da taxa básica de juros (que diminui os financiamentos bancários) e melhoria do cenário de segurança jurídica. Para este ano, o mercado espera um volume recorde de emissões de fundos imobiliários.

Quando a comercialização de imóveis novos sofre retração, imóveis usados também são afetados. O mercado imobiliário volta a crescer quando os preços de imóveis no país começarem a dar indícios de aumento. Assim, compradores e investidores passam a direcionar seus recursos na aquisição de imóveis. Depois das eleições gerais de outubro, o novo governo deve abandonar a postura claudicante dos últimos anos de administração pública que, ao mesmo tempo, alargou o espectro de programas como o Minha Casa Minha Vida, cortou limites de financiamentos de imóveis novos e usados pela Caixa Econômica Federal, responsável por 70% dos financiamentos imobiliários do país.

Aparentemente, após a tormenta da recessão econômica que abalou as estruturas do mercado nacional, o pior parece já ter passado. Mas a pior atitude para investidores agora é cruzar os braços e abandonar o mercado financeiro. Os indicadores já apontam para a recuperação do mercado imobiliário: as taxas de desemprego mostram certa estabilidade e a economia começa a registrar índices positivos, além das baixas históricas da taxa básica de juros, a Selic. O financiamento mais acessível à população é fundamental para aquecimento deste mercado. Para os investidores mais conservadores, o mercado imobiliário é seguro e deve ser um dos primeiros a reagir após o período de crise.

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